继两天前北京海淀双新村2宗地块、顺义幸福西街1宗地块“触顶”摇号成交百亿后，6月16日，北京迎来“王炸”地块的成交。当天，亦庄新城、朝阳奶西、石景山广宁村3宗宅地现场竞拍，最终以149.82亿元全部成交，平均溢价率14.28%。

受地块自身条件影响，两宗双触顶摇号成交，一宗虽未触顶，但其溢价率也达到12.07%。其中，成为本次土拍焦点的经开区X47R1地块吸引31家报名，最终由江苏如皋市国企中皋置业幸运摇号竞得。而朝阳奶西村地块和石景山广宁村地块分别由城建、保利发展（600048）揽入囊中。

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30余家房企角逐亦庄“王炸”地块

在6月16日成交的三宗地，热度最高的当属“王炸”经开区X47R1地块。在体量较大、总价近80亿元、需建设5.3万平方米现房面积的严苛条件下，经开区X47R1地块仍吸引31家房企参与竞拍，并且在线上竞价时就达到上限价格79.12亿元。最终，中皋置业以79.12亿元+5.3万平方米现房销售面积幸运摇号摘得该宗地，溢价率15%，成交楼面价约4.44万元/平方米。

据天眼查显示，中皋置业成立于2018年，为国有企业，总部位于江苏省南通市如皋市，实为如皋市人民政府下属企业。对此，北京资深地产评论人泽龙认为，“31中1”令中皋置业一举拿下亦庄超级王炸地块X47，从而成功进京。

该地块位于亦庄河西区，用地规模约7.74公顷，建筑规模约17.8万平方米，容积率为2.3。是一宗纯住宅地块，无配建，由于地块规模较大，起始价达到68.8亿元。

对于其成为“王炸”地块的理由，北京链家研究院分析师岳微认为，地块所在区域住宅用地具有稀缺性。2017-2020年，河西区作为亦庄新房主要供应板块，住宅产品以限竞房为主；近两年来，亦庄新房供应更是集中在开发程度较低的台湖、马驹桥板块。自2020年中海、金茂、合生、建发、保利+中交、华润+城建6家房企激烈竞拍66轮，最终中海79亿竞得河西区X46R1、X46R2不限价住宅用地，打造中海京叁號院后久未上新。足以见得，河西区改善需求旺盛而供应不足，住宅用地具有稀缺性。

从价格来看，经开区X47R1地块期房销售指导价格7.7万元/平方米，现房销售指导价格7.9万元/平方米。与紧邻的新房项目相比，价格基本持平，与周边次新二手房挂牌价相比，甚至出现部分“倒挂”。

中指研究院土地事业部负责人张凯也认为，地块周边亦庄金茂府二手房售价超10万元/平方米，且考虑到X47所在区域的住宅用地存在稀缺性，吸引超30家房企报名并不意外。

“亦庄河西板块可以说是近年来最具发展潜力的‘产住融合’区。地块被多个核心产业园区环绕，北侧紧邻云计算产业园、奔驰大厦，南侧紧邻生物医药产业园及电子产业园。”岳微表示，地块周边北京二中经开学校投入使用、亦庄T1线通车、龙湖天街开业等生活配套的完善，都提升了地块价值。

奶西新房销售带火地块成交

此次另一宗又触顶摇号的地块位于朝阳奶西村，其吸引了金茂、城建、招商、智地+朝开报名。最终北京城建以触顶价34.5亿元+1.2万平方米现房销售面积拿下此地块，溢价率15%。

奶西村地块土地面积约7.13万平方米，起始价为30亿元，用地性质为R2二类居住用地、U22环卫设施用地、B4综合性商业金融服务用地。本次挂牌出让宗地设定土地合理上限价格34.5亿元，“现房销售”上限面积为1.2万平方米。

此前朝阳区奶西村地块出让时皆获得多家房企报名竞拍，此时朝阳区在同一区域推出地块，其热度也在预期之中。

据张凯介绍，在6月11日刚刚开盘的同一板块的金隅·望京云尚项目，开盘业绩达到22.9亿元，房源去化率达80%。2022年二批次集中供地成交的奶西29-319地块、29-318地块，对应开发了首开金茂望京樾、中建宸园，网签率均超过70%和50%，奶西板块认知度至此打响市场。

不过，“此次成交的朝阳奶西315-1地块商业部分体量较大占比将近一半，考验开发企业后期的招商运营能力。”张凯如是说。

岳微也认为，此次出让的朝阳区奶西地块虽然受制于大体量商业用地配建的拖累，但表现依然火热，奶西板块作为朝阳新产业（300832）基地第一辐射区，目前在售的新房项目开盘都有良好的表现，此次参拍的四家房企均在崔各庄板块有开发经验，房企区域深耕，不断完善居住圈层，市场认知逐步形成，市场价值不言而喻。

保利发展胜出石景山地块拉锯战

石景山广宁村地块只有保利发展和深耕石景山的中海新城两家房企参与竞拍。最终，在中海新城和保利发展两家拉锯战中，保利发展以36.2亿元拿下该地块，溢价率12.07%。

该地块位于石景山阜石路北侧，地块建筑规模约11.38万平方米，起始价32.3亿元，地价上限37.145亿元，剔除非住宅部分，楼面均价4.3万元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米。

在张凯看来，石景山广宁村地块包含住宅用地、F3多功能用地、A334基础教育用地，地块性质复杂、配建较多，考验房企开发和运营能力。

岳微也认为，石景山广宁村地块由四个小地块组成，地块性质较为复杂，配建体量大，对于房企资金压力及建设要求较高，因此参与热情相对较低。由于北京土拍频繁出现现场摇号，房企竞得不确定性增加，中海、保利等实力房企在京开发项目数量有所下降，参与热门地块竞拍以外，也积极参与冷门地块的竞拍。

本周可以说是北京土拍的“黄金周”，一周成交了6宗地，成交金额超200亿元。此前越秀地产摇中海淀四季青地块的热度还未褪去，就迎来了80亿的经开区X47R1地块。

在泽龙看来，在北京，拿地才是第一步，交付才是真“高考”。没有良好的项目品质，单靠摇号想在帝都一夜“暴富”不可取。

6月20日，北京还将有7宗用地挂牌竞拍。到那时，北京第一轮供应地块出让便完成。与此同时，第二轮供应地块已在路上，昌平沙河高教园、北七家以及通州邓家窑预申请地块已经挂出。

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